ANALISIS HOTSPOT HARGA PROPERTI DI JABODETABEK: PENDEKATAN GEOSPASIAL DENGAN KERNEL DENSITY ESTIMATION (KDE)

Abstrak

Properti merupakan sektor investasi yang berperan penting dalam pertumbuhan ekonomi, terutama di kawasan metropolitan seperti Jabodetabek. Fluktuasi harga properti di wilayah ini dipengaruhi oleh berbagai faktor, termasuk lokasi, aksesibilitas, dan infrastruktur. Penelitian ini menganalisis distribusi harga properti di Jabodetabek menggunakan metode Kernel Density Estimation (KDE) untuk mengidentifikasi area dengan konsentrasi harga tinggi (hotspot) dan rendah (coldspot) Hasil analisis menunjukkan bahwa harga properti di Jabodetabek memiliki pola spasial yang signifikan. Nilai Moran’s I sebesar 0.1616 dengan p-value = 0.001 mengonfirmasi adanya autokorelasi spasial, yang berarti harga properti cenderung mengelompok di lokasi strategis. Korelasi antara ukuran bangunan dan harga properti mencapai 0.63, menegaskan bahwa luas bangunan merupakan faktor utama yang mempengaruhi harga. Distribusi harga menunjukkan skewness ke kanan, dengan mayoritas properti berada di rentang harga rendah hingga menengah. Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan wawasan bagi investor, pengembang properti, serta pemerintah dalam menyusun strategi perencanaan kota dan pengembangan properti di Jabodetabek.

Property is an investment sector that plays an important role in economic growth, especially in metropolitan areas such as Jabodetabek. Property price fluctuations in this area are influenced by various factors, including location, accessibility, and infrastructure. This study analyzes the distribution of property prices in Jabodetabek using the Kernel Density Estimation (KDE) method to identify areas with high (hotspot) and low (coldspot) price concentrations. The results of the analysis show that property prices in Jabodetabek have a significant spatial pattern. The Moran's I value of 0.1616 with a p-value = 0.001 confirms the presence of spatial autocorrelation, which means that property prices tend to cluster in strategic locations. The correlation between building size and property price reaches 0.63, confirming that building area is the main factor influencing prices. The price distribution shows skewness to the right, with the majority of properties in the low to medium price range. The results of this study are expected to provide insight for investors, property developers, and the government in formulating city planning and property development strategies in Jabodetabek.